Ein Mietvertrag wird immer dann fällig, wenn die zwei Parteien, Mieter und Vermieter eine Einigung über das zu vermietende Objekt erzielen konnten. Dabei wurden mündliche Vereinbarungen getroffen, die dann schriftlich festgehalten werden. In einen Mietvertrag gehört nicht nur der Betrag für die Kaltmiete, sondern auch alle Nebenkosten. Diese müssen genau aufgeschlüsselt sein und somit für den Mieter nachvollziehbar. Wurden bei den Nebenkosten Treppenhausreinigungen aufgeführt, dann ist die Säuberung Sache des Vermieters. Er darf dann vom Mieter nicht verlangen, selbst diese Arbeit auszuführen.

In einem Mietvertrag sind aber nicht nur die Rechte und Pflichten eines Mieters festgehalten, sondern auch die Kündigungsfristen für Mieter. Diese betragen in der Regel 3 Monate. Die Kündigung des Objekts bedarf der Schriftform und muss rechtzeitig beim Vermieter eingegangen sein. Befindet sich der Vermieter an einem anderen Ort als das Mietobjekt, dann sollte die Kündigung per Einschreiben versendet werden. Bei der Absendung ist der Postweg einzuberechnen. Erst nach Erhalt des Schreibens beginnt die Kündigungsfrist. Muss der Mieter die Wohnung schon vor der Zeit verlassen, dann kann er einen geeigneten Nachmieter suchen. Wird er akzeptiert, dann kann die Kündigung in beiderseitigem Einverständnis schon vor Ablauf der Zeit angenommen werden. Dazu ist der Vermieter aber nicht verpflichtet. Er kann auf die Einhaltung der festgelegten Frist bestehen. Ist dies der Fall, dann kann der Mieter die Wohnung verlassen muss aber für die Kündigungszeit weiter die Miete entrichten.

Wenn die Wohnung wegen Feuchtigkeit oder anderen argen Mängeln unbewohnbar wird, dann muss der Mieter dies dem Vermieter mitteilen und ihn auffordern, die Mängel zu beseitigen. Er hat in diesem Fall das Recht zur Mietminderung. Werden bestehende Mängel nicht beseitigt, dann kann er die Wohnung ohne Einhaltung der Kündigungsfrist verlassen.

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Generell ist es in Deutschland so, dass es vom Gesetzgeber her eine gewisse Vertragsfreiheit gibt, welche sich an der rechtlichen Grundordnung und den damit zusammenhängenden üblichen Gepflogenheiten orientiert. Gemeint ist, dass Bürger sich untereinander ohne das Eingreifen von Staat und Justiz verständigen sollen. Eine solche vertragliche Freiheit kann nicht nur bei der Veräußerung eines Fahrzeugs zum Tragen kommen, sondern darüber hinaus auch bei Mietverhältnissen, z. B. wenn es darum geht, eine Wohnung anzumieten. In den meisten Fällen wird es so sein, dass zwischen den Vertragsparteien ein schriftlicher Mietvertrag ausgehandelt wird. Einen mündlichen Mietvertrag kann man zwar per Gesetz ebenfalls vereinbaren, dieser wird aber kaum Anwendung finden. Hintergrund ist sicherlich die fehlende Beweisbarkeit, die ein schriftliches Dokument viel eher bereit ist zu leisten.

Eine Alternative zu einem schriftlich vereinbarten Vertrag kann bestenfalls darin bestehen, dass beide Vertragsparteien über mehrere Zeugen verfügen, die diese zum Vertragsabschluss auch dabei haben. Aber selbst dann sind schriftliche Dokumentationen immer zu bevorzugen, da es im Zweifelsfall einfacher und schneller nachweisbar ist, als wenn man sich auf etwaige Zeugen beruft, die nach mehreren Jahren vielleicht auch gar nicht mehr genau wissen, was sie eigentlich bezeugt haben. In der Regel verlaufen Mietverhältnisse unkompliziert und ohne jegliche Probleme. Aber immer dann, wenn es doch zu Schwierigkeiten untereinander kommt, kann es sinnvoller sein, sämtliche vertraglichen Vereinbarungen in schriftlicher Form beisammenzuhaben. Im Bezug auf einen rechtsgültigen Mietvertrag können Vermieter diesen bei entsprechenden Verbänden oder aber im Internet bekommen. Somit ist sichergestellt, dass die Inhalte auch tatsächlich brauchbar und rechtlich einwandfrei sind.

Erhöhen darf der Vermieter die Mieten frühestens 15 Monate nach der letzten Mietanpassung. Der Höhe sind dabei aber gesetzliche Grenzen gesetzt. So dürfen die Mieten innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent steigen. Als Maßstab dient dabei der ortsübliche Mietspiegel. Das Mieterhöhungsverlangen muss der Vermieter zunächst beim Mieter geltend machen und dabei auch eine Begründung liefern. Als mögliche Gründe sind denkbar, dass die Miete unterhalb des ortsüblichen Mietspiegels liegt. Die Wohnung wird dabei mit Räumen gleicher Art, Größe, Ausstattung und Beschaffenheit verglichen. Sie muss außerdem in der gleichen Gegend liegen. Auch ein Sachverständigengutachten kann der Eigentümer zur Begründung heranziehen. Außerdem kann er bei der Begründung auf Datenbanken der Gemeinden und Hauseigentümervereine zurückgreifen. Eine weitere Möglichkeit ist, dass er die Mieten von drei Wohnungen in der Nähe als Vergleich heranzieht. Diese kann der Vermieter aber nur in Kombination mit Mietspiegeldaten als Begründung anführen. Mietspiegel lassen sich in einfache und qualifizierte unterscheiden: Qualifizierte wurden gemäß wissenschaftlichen Standards erhoben; bei den einfachen handelt es sich um ortsübliche Vergleiche. Diese reichen als Begründung für den Vermieter aus, der Mieter kann diese allerdings unter Umständen gerichtlich anfechten. Der Mieter muss dem Mieterhöhungsverlangen innerhalb von zwei Monaten zustimmen. Ab dem dritten Monat ist dann der höhere Preis fällig.

Wenn der Vermieter das Haus modernisiert, kann er ebenfalls die Miete erhöhen. Dies ist allerdings nicht möglich, wenn er lediglich Maßnahmen durchführt, um das Haus instand zu halten. Wenn die Renovierungen aber dazu führen, dass die Betriebskosten sinken, kann er eine höhere Miete fordern.

Neben gewöhnlichen Mietverträgen gibt es Staffel- und Indexmietverträge. Bei diesen sind die Erhöhungen anders geregelt: Staffelmietverträge ermöglichen es, die Miete in unterschiedlichen Abständen und Raten zu erhöhen. Aber auch in diesem Fall darf die Erhöhung innerhalb von drei Jahren 20 Prozent der ortsüblichen Preise nicht übersteigen. Die sogenannten Indexmietverträge sind an die durchschnittlichen Lebenshaltungskosten gekoppelt und steigen und fallen mit diesen. Da sich die Lebenshaltungskosten aber in der Regel verteuern, erhöht sich die Miete meist.

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